防雷設(shè)施成業(yè)主利益盲點(diǎn)
對此有關(guān)人士表示,防雷設(shè)施產(chǎn)權(quán)不明確,成為投入使用后無人管理的癥結(jié)所在!爱a(chǎn)權(quán)不明確,物業(yè)公司和業(yè)主之間互踢‘皮球’,誰也不愿意承擔(dān)這筆維修費(fèi)用!
而據(jù)新法制報(bào)記者了解,日前,我省就《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》草案召開了聽證會(huì),草案首次提及小區(qū)防雷設(shè)施的產(chǎn)權(quán)問題,明確其屬于公用設(shè)備。
小區(qū)安裝的防雷設(shè)施
7年4460余起雷擊事故
直到現(xiàn)在,鷹潭市五洲花園小區(qū)居民依然還記得2011年的那起雷擊事故。
2011年7月8日,伴隨著幾聲巨響雷鳴,居民家中開始斷電,事后,許多居民發(fā)現(xiàn)家中的電腦、電視機(jī)壞了,電話、有線電視網(wǎng)也處于癱瘓狀態(tài),直接損失近1.2萬元。
5天后,萍鄉(xiāng)市北橋郊區(qū)中學(xué)教師住宅樓遭雷擊,擊壞30臺(tái)電視機(jī),電腦10臺(tái),空調(diào)3臺(tái)。
調(diào)查表明,遭雷擊的住宅小區(qū),不是沒有防雷設(shè)施,就是防雷設(shè)施年久失修,不但起不到防雷的作用,反而成了引雷裝置。
而據(jù)今年3月8日江西省氣象局對外公布的一組數(shù)據(jù)顯示,從2005年到2011年,全省共發(fā)生雷災(zāi)事故4460余起,因雷電災(zāi)害造成死亡387人,受傷249人。因雷電災(zāi)害造成直接經(jīng)濟(jì)損失平均每年達(dá)1.8億元,間接經(jīng)濟(jì)損失無法估計(jì)。其中,2006年全省雷擊死亡人數(shù)79人、2007年死亡人數(shù)則飆升到了141人,連續(xù)兩年雷擊傷亡人數(shù)居全國第一。
九成小區(qū)沒有按時(shí)進(jìn)行防雷檢測
3月9日,在南昌象湖怡景花園小區(qū),新法制報(bào)記者注意到,居民樓的樓頂雖安裝了防雷裝置,但居民在樓頂安裝了大批太陽能,這些金屬的太陽能比防雷設(shè)施高出了很多,這就使得防雷設(shè)施幾乎失去了作用。該小區(qū)物業(yè)經(jīng)理廖先生告訴記者,小區(qū)在驗(yàn)收時(shí)都進(jìn)行了防雷檢測,如果防雷檢測不合格,小區(qū)也不能夠驗(yàn)收。至于有沒有每年都年檢過,廖先生坦言沒有進(jìn)行過防雷檢測,因?yàn)闆]有那么多人力和物力投入。
而在南昌市青云譜區(qū)的魏瑪峰尚小區(qū),絕大多數(shù)業(yè)主對小區(qū)防雷裝置檢測狀況不了解!爸宦犝f過每年會(huì)檢查水箱,但從沒聽過要檢測防雷裝置。”一名劉姓業(yè)主稱。物業(yè)則表示,小區(qū)防雷設(shè)施有竣工驗(yàn)收合格證明,至于每年的防雷裝置檢測報(bào)告,他們無法提供,也不方便提供給記者。
“經(jīng)過我們調(diào)查,我省絕大部分住宅小區(qū)防雷設(shè)施在投入使用后,存在無人管理、年久失修等問題,真正做到按時(shí)檢測防雷設(shè)施的小區(qū),其所占的比例還不到一成!3月13日,江西省雷電防護(hù)管理局局長胡根發(fā)告訴記者。
產(chǎn)權(quán)不明確 日常維護(hù)互踢“皮球”
“問題就出在防雷設(shè)施產(chǎn)權(quán)不明確,物業(yè)公司和業(yè)主之間互踢‘皮球’,誰也不愿意承擔(dān)這筆維修費(fèi)用!睋(jù)胡根發(fā)介紹,新建的小區(qū)其防雷裝置與房屋主體工程是同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)驗(yàn)收和投入使用的,可以說在投入使用的前期,防雷設(shè)施不存在任何問題,關(guān)鍵就出在后續(xù)的維護(hù)上。
在檢查的過程中,他們就發(fā)現(xiàn)許多防雷裝置經(jīng)風(fēng)吹、日曬、雨淋、銹蝕和雷擊,其功能不斷下降甚至失效,原因在于防雷裝置產(chǎn)權(quán)單位、使用單位未指定專人負(fù)責(zé)做好防雷裝置的日常維護(hù)工作。
一些物業(yè)公司表示,物業(yè)公司的職責(zé)是維護(hù)業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全,防雷設(shè)施的維護(hù)并不屬于物業(yè)公司的任務(wù),防雷設(shè)施一旦出現(xiàn)了問題,應(yīng)該由業(yè)主自己去解決。而業(yè)主則認(rèn)為自己交了物業(yè)管理費(fèi),這其中就包括了防雷設(shè)施的維修和維護(hù),應(yīng)該由物業(yè)公司來承擔(dān)。
“因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)不明確,物業(yè)公司和業(yè)主之間互相扯皮。”胡根發(fā)說,這也是小區(qū)防雷裝置檢測率不足一成的一個(gè)主要原因。另外,一些單位防雷安全意識淡薄,防御知識缺乏,他們總認(rèn)為“天災(zāi)”不可抗拒,“雷擊事故難免”等為由,不接受防雷裝置安全檢測。
隨著城市高層建筑不斷出現(xiàn)和電子設(shè)備的增多,現(xiàn)在防雷已經(jīng)不僅防直擊雷,更要防側(cè)擊雷、感應(yīng)雷。過去單純在建筑頂端架個(gè)避雷針的措施已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠了,建筑物需要包括接閃器、引下線、接地裝置等一系列的防雷裝置。因此,年檢尤為重要。
防雷設(shè)施維修費(fèi)用誰出?
在部分開發(fā)商和物業(yè)公司看來,對防雷設(shè)施進(jìn)行年檢確實(shí)很有必要,當(dāng)然前提是明確防雷設(shè)施的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。
南昌中興和園小區(qū)開發(fā)商郭總經(jīng)理稱,防雷設(shè)施應(yīng)該屬于公共設(shè)施的一部分,出問題時(shí),業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)公司原本就可以動(dòng)用房屋維修基金,因?yàn)榉览自O(shè)施的使用是長期性的,存在一個(gè)后續(xù)的檢修和維護(hù)問題,否則,沒有人愿意出錢。
郭總經(jīng)理告訴記者,他們會(huì)要求物業(yè)公司人員上樓頂檢查防雷設(shè)施,但限于專業(yè)知識缺乏,物業(yè)人員也只能給防雷設(shè)施做一些表面的維護(hù)。為此,郭總經(jīng)理建議,相關(guān)職能部門應(yīng)該給物業(yè)公司一定的培訓(xùn)和指導(dǎo),以便物業(yè)人員更好地對防雷設(shè)施進(jìn)行檢修和維護(hù)。
南昌保集半島物業(yè)公司奚經(jīng)理則表示,小區(qū)的防雷設(shè)施應(yīng)該納入公共設(shè)施的一部分,這樣,開發(fā)商和物業(yè)部門就可套用對小區(qū)公共設(shè)施的維護(hù)和管理辦法,對防雷設(shè)施進(jìn)行維護(hù)和檢查。
奚經(jīng)理建議,防雷設(shè)施在5年后出現(xiàn)了問題,物業(yè)公司在履行一定的法律程序后,可以動(dòng)用房屋維修基金。
立法明確防雷設(shè)施產(chǎn)權(quán)
日前,《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》草案(簡稱《草案》)舉行了聽證會(huì),《草案》第一次提及防雷設(shè)施的產(chǎn)權(quán)問題。
據(jù)悉,博弈多方對于防雷設(shè)施的屬性已經(jīng)達(dá)成了共識:防雷裝置應(yīng)明確為小區(qū)共用設(shè)備。有關(guān)人士對此做了解讀,“一旦防雷裝置出現(xiàn)了問題,需要維護(hù)的時(shí)候,管理部門可以動(dòng)用房屋維修基金!
“在《草案》征求意見稿之前,防雷裝置的產(chǎn)權(quán)是不明確的,比較含糊。這次,在公用設(shè)備一欄中將防雷裝置納入其中!焙l(fā)稱,待《草案》正式通過后,那么小區(qū)物業(yè)部門就是防雷設(shè)施的管理部門,有責(zé)任維護(hù)好小區(qū)的防雷設(shè)施,定期安排專人進(jìn)行檢查和維修。
對于小區(qū)業(yè)主來說,在不久的將來,防雷設(shè)施的維修檢測難題將有望解決。
針對住宅小區(qū)防雷設(shè)施檢測率低的現(xiàn)狀,日前,省氣象局在《草案》征求意見函中建議:今后,防雷工作將納入物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常管理內(nèi)容,設(shè)立防雷檢測檔案,并建立定期自查與委托專業(yè)機(jī)構(gòu)檢測相結(jié)合的年度檢測制度。
凡未按照國家有關(guān)規(guī)定安裝防雷裝置、已有防雷裝置檢測不合格或既不自查也不委托專業(yè)檢測的,氣象主管部門應(yīng)通知業(yè)主大會(huì)(業(yè)委會(huì))及其物業(yè)限期整改,限期未改正的,氣象部門將聯(lián)合房地產(chǎn)部門進(jìn)行行政執(zhí)法。對造成損失的,業(yè)主、業(yè)主大會(huì)(業(yè)委會(huì))及其小區(qū)物業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
“今后,我們將會(huì)開展小區(qū)防雷設(shè)施專項(xiàng)檢查工作!焙l(fā)表示,鑒于小區(qū)防雷設(shè)施不容樂觀,以及江西省是雷電災(zāi)害多發(fā)區(qū)、重災(zāi)區(qū)這樣一個(gè)現(xiàn)實(shí),小區(qū)物業(yè)管理部門應(yīng)該建立防雷檢測檔案。一旦出現(xiàn)了傷亡事故,建立了防雷檢測檔案的小區(qū),其責(zé)任就會(huì)很明確。
雷擊傷害引發(fā)責(zé)任劃分
產(chǎn)權(quán)及維護(hù)責(zé)任明確了,那么,一旦發(fā)生雷擊事故,由誰來承擔(dān)責(zé)任?
江西法報(bào)律師事務(wù)所律師肖文軍認(rèn)為,通常情況下,雷擊屬于自然災(zāi)害,其造成的損失由居民自己承擔(dān)。同時(shí),社區(qū)居民可通過購買保險(xiǎn)公司提供的專門涉及雷電、地震等自然災(zāi)害的特定保險(xiǎn)品種,對家庭財(cái)產(chǎn)進(jìn)行投保。
當(dāng)然,這也不是一概而論的。如果經(jīng)過相關(guān)部門檢測鑒定后,雷擊事故是因?yàn)樽≌览自O(shè)施建造不符合規(guī)定或維護(hù)不當(dāng)導(dǎo)致,那應(yīng)由開發(fā)商或物業(yè)公司來承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
3月1日正式實(shí)施的《江西省雷電災(zāi)害防御辦法》明確規(guī)定,對于防雷設(shè)施,使用單位應(yīng)當(dāng)做好日常維護(hù)工作,否則,縣級以上氣象主管機(jī)構(gòu)有權(quán)責(zé)令改正,給予警告,拒不改正的,可以并處1000元以上10000元以下罰款。
□文/首席記者余桂華□圖/記者韓長明